Miksi en ostaisi sijoitusasuntoa?

Joo joo, tiedän tiedän, ihan väärä paikka kysellä tällaisia asioita, jotka eivät liity mitenkään elareihin ja lapsilisän maksupäiviin. Mutta kokeillaan nyt kuitenkin.

Eli esimerkkipaikkakunta on Seinäjoki, jossa en itse asu, mutta se nyt valikoitui osin sattumaltakin Etuovessa kohteeksi, kun mietin sijoitusasunnon hankintaa nimenomaan pääkaupunkiseudun ulkopuolelta.

Seinäjoelta löytyi useitakin rempattuja yksiöitä ja kaksioita alle 80000e. Osa noista oli jo valmiiksi vuokrattuina ja tyypillinen vuokrataso niissä näytti olevan 450-500e/kk. Vaikka ottaisi lainaa koko hankintahinnan verran, niin tuolla vuokralla maksaisi kirkkaasti sekä lyhennyksen että vastikkeen ja parhaassa tapauksessa joka kuukausi jäisi vielä satkun verran rahaa puskuriinkin (vaikkapa sitä palstaklassikkoa, eli jääkaapin hajoamista varten). Nykykorot ovat tietysti matalat, mutta laskin kokeeksi muutaman asunnon kohdalla, että korkotason kuusinkertaistuminen nykytasostaan veisi homman nolla-nolla -tilanteeseen (eli vuokra miinus lainan lyhennys miinus korot miinus vastike = 0). Jos nousisivat vielä enemmän, pitäisi joko vuokraa korottaa tai sitten myydä luukku.

Mikä siis estää? Miksi minun ei kannattaisi hankkia vaikka parikin tuollaista luukkua ja laittaa vuokralaiset kartuttamaan minulle omaisuutta?

Ai niin, joky kysyy niitä linkkejä kuitenkin. Tässä pari poimintaa, eivät välttämättä parhaat, mutta käynevät esimerkiksi:
Myydään Kerrostalo Yksiö - Seinäjoki Uppa Koulukatu 33 - Etuovi.com 9669085
Myydään Rivitalo Kaksio - Seinäjoki Törnävä Törnäväntie 30 - Etuovi.com 9885055

 

Muistitko verot?

 

muutamaa vuokraisäntää sivusta seuranneena itse en sellaista hanki! joku moukan tuuri kun aina surkeat vuokralaiset sattuu kohdalle: rikotaan kiinteitä kalusteita, jätetään vuokrat maksamatta, nipotetaan mistä milloinkin...lopulta poliisin kanssa roudataan vuokralaisen kamoja pihalle.......

 

Muistitko verot?

Veroahan maksetaan ainoastaan tuotosta ja sijoitusasunnon korkomenot ovat 100% vähennyskelpoisia.

 

muutamaa vuokraisäntää sivusta seuranneena itse en sellaista hanki! joku moukan tuuri kun aina surkeat vuokralaiset sattuu kohdalle: rikotaan kiinteitä kalusteita, jätetään vuokrat maksamatta, nipotetaan mistä milloinkin...lopulta poliisin kanssa roudataan vuokralaisen kamoja pihalle.......

Kiinteät kalusteet ovat taloyhtiön vastuulla, vuokravakuudella voi kattaa maksamattomat vuokrat siihen saakka, että loinen saadaan pihalle.

Ja muista nyt kuitenkin se, mistä esim. palstan vuokralaiset aina jaksavat muistuttaa, eli ylivoimaisesti suurin osa vuokralaisista on ihan kunnollista asiansa hoitavaa porukkaa.

 

No miksipä et tosiaan?
Minulla on vähän sma ongelma mutta ei tarvitsisi edes ottaa lainaa kun minulla on tilillä 100 000€ ollut jo lähes vuosi odottamassa sitä että sijoittaisin ne. En ole vaan saanut aikaiseksi.

Mikä mahtaisi olla paras sijoituskohde? Ja helpoin?

 

Veroahan maksetaan ainoastaan tuotosta ja sijoitusasunnon korkomenot ovat 100% vähennyskelpoisia.

Ja myös sen rikkoutuneen jääkaapin saa vähentää verotuksessa tulonhankkimiskuluna.

 

Syvällä kokemuksen kautta opitulla niin älä nyt luota siihen taloyhtiön oletettuun vastuuseen liikoja

Jos sinä vuokranantajana erehdyt ottamaan raskaan ja paikkoja hajoittavan vuokralaisen, niin ei silloin kyllä ole taloyhtiön vastuulla edes ne kiinteät kalusteet eikä useimmiten edes se vuokralaisen kotivakuutuskaan ihmeitä korvaa tahallisia "vahinkoja". Sinä vastaat ensisijaisesti niistä kuluista ja suosittelen vakuuttamaan asunnon, jos hiukankaan epäilyttää tuleva vuokralainen. Se maksaa mutta on kultaakin arvokkaampi jos huono tuuri käy kohdalle!

 

Muutoin kyllä suosittelen asuntoja sijoituskohteeksi, kunhan se alue/paikkakunta on hyvä etkä osta jostain lähivuosina kuolevast kaupungista asuntoa.
Me on pari remppakuntoista ostettu älyttömän halvalla ja itse remontuitu.. Nyt niiden arvo on oikein mukava, vaikka tippuisivatkin hinnat, tuottavat kohtuullisesti ja ehkä jos hyvin käy niiden arvo nouseekin koska eivät alunperinkään olleet mitään ns.ökyasuntoja.

 

450e vuokra - vastike 90e = 360e.
78 000 euron lainan korko nykykorkotasolla (2%) noin 130e
Voittoa jää 230 euroa, tästä vero 30% = 69 euroa, eli nettotuottoa jää noin 160 euroa.

Meinasitko oikeasti että saat 160 euron lyhennyksellä maksettua 78 tonnin lainan lyhennyksen?

Ja jos lasketaan että korkotaso nousee tuplaksi eli 4:ään prosenttiin, vie korot toisen mokoman lisää ja voittoa eli lyhennysvaraa jääkin enää muutamia kymppejä (toki lainapääomakin on pienentynyt, mutta kuitenkin).

Sulla on nyt kai jäänyt jotain laskematta? Sun pitää laittaa ainakin muutama satanen kuukaudessa omiasi, jotta saat lainaa lyhennettyäkin.

 

[QUOTE="Piuu";30442592]Syvällä kokemuksen kautta opitulla niin älä nyt luota siihen taloyhtiön oletettuun vastuuseen liikoja

Jos sinä vuokranantajana erehdyt ottamaan raskaan ja paikkoja hajoittavan vuokralaisen, niin ei silloin kyllä ole taloyhtiön vastuulla edes ne kiinteät kalusteet eikä useimmiten edes se vuokralaisen kotivakuutuskaan ihmeitä korvaa tahallisia "vahinkoja". Sinä vastaat ensisijaisesti niistä kuluista ja suosittelen vakuuttamaan asunnon, jos hiukankaan epäilyttää tuleva vuokralainen. Se maksaa mutta on kultaakin arvokkaampi jos huono tuuri käy kohdalle! [/QUOTE]

Osakas ei nimenomaan edes voi vakuuttaa osakehuoneiston kiinteää varustusta, vaan taloyhtiöllä on tätä varten vakuutus. Vuokralainen taas huolehtii oman irtaimen omaisuutensa vakuuttamisesta.

 

Kiinteät kalusteet ovat taloyhtiön vastuulla, vuokravakuudella voi kattaa maksamattomat vuokrat siihen saakka, että loinen saadaan pihalle.

Ja muista nyt kuitenkin se, mistä esim. palstan vuokralaiset aina jaksavat muistuttaa, eli ylivoimaisesti suurin osa vuokralaisista on ihan kunnollista asiansa hoitavaa porukkaa.

kyllä nuo vuokraisännät on ainkakin joutuneet itse hankkimaan uudet käsienpesualtaat, vessan peilikaapin ym jotka on hajonneet vuokralaisen käytössä.

sata varmasti on loistaviakin vuokralaisia, mutta sitten löytyy sieltä toisesta päästäkin ihan surkeita.

sä teet miten hyväksi koet.

 

450e vuokra - vastike 90e = 360e.
78 000 euron lainan korko nykykorkotasolla (2%) noin 130e
Voittoa jää 230 euroa, tästä vero 30% = 69 euroa, eli nettotuottoa jää noin 160 euroa.

Meinasitko oikeasti että saat 160 euron lyhennyksellä maksettua 78 tonnin lainan lyhennyksen?

Ja jos lasketaan että korkotaso nousee tuplaksi eli 4:ään prosenttiin, vie korot toisen mokoman lisää ja voittoa eli lyhennysvaraa jääkin enää muutamia kymppejä (toki lainapääomakin on pienentynyt, mutta kuitenkin).

Sulla on nyt kai jäänyt jotain laskematta? Sun pitää laittaa ainakin muutama satanen kuukaudessa omiasi, jotta saat lainaa lyhennettyäkin.

Sellainen huomio, että nykyinen korkotaso ei kylläkään ole noin 2%, vaan noin 0,3% + marginaali n. 0,8-1,3%. Eli nykykoroilla 78000e lainan kk-korko on reilu 80e. Toki jos maailmantalous tästä nyt alkaa elpyä salamavauhdilla ( ) ja korot pomppaavat taivaaseen, niin homman kannattavuus menee vähän niin ja näin, vaikka lainaa olisi jonkin verran jo lyhentänytkin. Mutta kaipa tuohon kannattaisi parikytätonnia omaa rahaa, niin silloin olisi aika turvallisilla vesillä, tapahtuipa korkotasolle sitten mitä tahansa.

Mutta toisaalta taas, eipä minua niin kamalasti surettaisi, vaikka lyhentäisin tuota lainaa osin omallakin rahalla. Minunhan se on se asuntokin.

 

Sellainen huomio, että nykyinen korkotaso ei kylläkään ole noin 2%, vaan noin 0,3% + marginaali n. 0,8-1,3%.

Niin... omiin asuntolainoihin. Kysypä lainaa sijoitusasuntoon, yleensä marginaalit on ihan eri tasolla. Tuo mun arvio 2%:iakin on melko optimistinen.

Joka tapauksessa et millään saa yhtälöstä sellaista, että saisit noissa kohteissa vuokralla maksettua sekä lainan lyhennyksen, korot ja vastikkeen että vielä jäisi ylikin satanen. Niinkuin väitit.

 

Niin... omiin asuntolainoihin. Kysypä lainaa sijoitusasuntoon, yleensä marginaalit on ihan eri tasolla. Tuo mun arvio 2%:iakin on melko optimistinen.

Joka tapauksessa et millään saa yhtälöstä sellaista, että saisit noissa kohteissa vuokralla maksettua sekä lainan lyhennyksen, korot ja vastikkeen että vielä jäisi ylikin satanen. Niinkuin väitit.

Katsopas vaikkapa se linkkaamani rivarikaksio. Hintapyyntö 65500e, eli myyntihinta lienee ehkä 60000e tjsp. Mutta oletetaan, että se on tuo 65500e, joka otetaan viimeistä senttiä myöten lainaa. Asunto on valmiiksi vuokrattu ja vuokra on tällä hetkellä 480e/kk. Vastike 149,35e ja korot 70,42e eli veron jälkeen (ellei ole muita vähennyksiä) tuottoa jää 181,82e/kk. 78000e lainan kk-lyhennys näyttää olevan 25 vuoden maksuajalla 183,48e/kk eli tasoihin menee.

Eli olet oikeassa ainakin tämän asunnon kohdalla. Ei kannata puhtaasti lainarahalla.

 

Katsopas vaikkapa se linkkaamani rivarikaksio. Hintapyyntö 65500e, eli myyntihinta lienee ehkä 60000e tjsp. Mutta oletetaan, että se on tuo 65500e, joka otetaan viimeistä senttiä myöten lainaa. Asunto on valmiiksi vuokrattu ja vuokra on tällä hetkellä 480e/kk. Vastike 149,35e ja korot 70,42e eli veron jälkeen (ellei ole muita vähennyksiä) tuottoa jää 181,82e/kk. 78000e lainan kk-lyhennys näyttää olevan 25 vuoden maksuajalla 183,48e/kk eli tasoihin menee.

Eli olet oikeassa ainakin tämän asunnon kohdalla. Ei kannata puhtaasti lainarahalla.

Piti kirjoittamani 65000e laina, 78000e laina...

 

Jos sulla on varaa hankkia kaksikin sijoitusasuntoa, niin voit toisaalta harkita myös yhden isomman asunnon hankkimista, johon voit valita vuokralaiseksi lapsiperheen, joka on vuokralaisena luotettavimmasta päästä.

 

Jos sulla on varaa hankkia kaksikin sijoitusasuntoa, niin voit toisaalta harkita myös yhden isomman asunnon hankkimista, johon voit valita vuokralaiseksi lapsiperheen, joka on vuokralaisena luotettavimmasta päästä.

Kaksiota isompia asuntoja ei käytännössä kannata puhtaasti sijoitusmielessä hankkia. Niissä tuotto jää vääjäämättä yksiöitä ja kaksioita pienemmäksi. Toki jos se isompi asunto on jo valmiiksi olemassa ja sille ei ole itsellä tarvetta, niin sen vuokraaminen voi toisinaan olla myymistä parempi vaihtoehto.

 

Osakas ei nimenomaan edes voi vakuuttaa osakehuoneiston kiinteää varustusta, vaan taloyhtiöllä on tätä varten vakuutus. Vuokralainen taas huolehtii oman irtaimen omaisuutensa vakuuttamisesta.

Olet aika pahasti hakoteilla, kyllä esimerkiksi kaikki kiintokalusteet kuuluvat osakkaan vastuulle. Samoin esim. väliovet, wc-pönttö, ikkunat suurelta osin... Sitä paitsi kaikki tahallaan asunnolle aiheutettu vahinko kuuluu vuokranantajan vastuulle, vaikka vuokralainen olisi pistänyt niin pahasti paikan säpäleiksi että olisi tosiaan tuhonnut taloyhtiön vastuulle noin muutoin kuuluvia rakenteita tai vaikkapa ulko-oven.

Perehdypä vaikka tähän vastuunjakotaulukkoon ja harkitse sitten uudestaan riskejä: http://www.ispepe.fi/vastuunjakotaulukko.pdf

 

Olet aika pahasti hakoteilla, kyllä esimerkiksi kaikki kiintokalusteet kuuluvat osakkaan vastuulle. Samoin esim. väliovet, wc-pönttö, ikkunat suurelta osin... Sitä paitsi kaikki tahallaan asunnolle aiheutettu vahinko kuuluu vuokranantajan vastuulle, vaikka vuokralainen olisi pistänyt niin pahasti paikan säpäleiksi että olisi tosiaan tuhonnut taloyhtiön vastuulle noin muutoin kuuluvia rakenteita tai vaikkapa ulko-oven.

Perehdypä vaikka tähän vastuunjakotaulukkoon ja harkitse sitten uudestaan riskejä: http://www.ispepe.fi/vastuunjakotaulukko.pdf

Ok, eli lähtökohtaoletuksena tulisi siis pitää sitä, että vuokralaiset nyt vaan hajottavat kaiken, minkä hajalle saavat? Koska ne nyt vaan vääjäämättä ovat mitä ovat ja kunnollisen vuokralaisen löytäminen on mahdotonta (vaikka näitä palstallakin ainakin omien sanojensa mukaan löytyy runsain mitoin)?

 

Ok, eli lähtökohtaoletuksena tulisi siis pitää sitä, että vuokralaiset nyt vaan hajottavat kaiken, minkä hajalle saavat? Koska ne nyt vaan vääjäämättä ovat mitä ovat ja kunnollisen vuokralaisen löytäminen on mahdotonta (vaikka näitä palstallakin ainakin omien sanojensa mukaan löytyy runsain mitoin)?

Missäs minä niin kirjoitin? Ei tuota nyt usein satu, mutta riskit on syytä tiedostaa ja varautua niihin järkevästi. Todennäköisempi riski kuin koko asunnon tuhoutuminen on maksamatta jäävät vuokrat. Taloutesi ei missään tapauksessa saa olla vuokratulon varassa, vaan sinun pitää pystyä selviytymään lyhennyksistä vaikka vuokra jäisi välillä saamatta. Muistathan tarkistaa vuokralaisten luottotiedot, jos vuokranantajaksi päätät ryhtyä.

Vaikka saisit hyvät vuokralaiset, niin vuosien saatossa asunto on todennäköisesti aina välillä tyhjillään ennen kuin saat uudet vuokralaiset. Se pitää ottaa laskelmissa huomioon, kuten myös uuden vuokralaisen hankkimisesta aiheutuvat kulut. Eihän se sama vuokralainen sinulla 20 vuotta ole.

 

25 vuoden laina on kyllä sijoitusasuntoon mielestäni liian pitkä. Siinä ajassa ehtii taloyhtiöön tulla monenlaista kallistakin remonttia, jolloin vastike nousee, joskus reilustikin. Toista linkkiä en katsonut, mutta ainakin tuo rivari on sen ikäinen, että isot remontit on edessä. Muista huomioida siis vastikkeen mahdollinen tuplaantuminen.

 

Missäs minä niin kirjoitin? Ei tuota nyt usein satu, mutta riskit on syytä tiedostaa ja varautua niihin järkevästi. Todennäköisempi riski kuin koko asunnon tuhoutuminen on maksamatta jäävät vuokrat. Taloutesi ei missään tapauksessa saa olla vuokratulon varassa, vaan sinun pitää pystyä selviytymään lyhennyksistä vaikka vuokra jäisi välillä saamatta. Muistathan tarkistaa vuokralaisten luottotiedot, jos vuokranantajaksi päätät ryhtyä.

Vaikka saisit hyvät vuokralaiset, niin vuosien saatossa asunto on todennäköisesti aina välillä tyhjillään ennen kuin saat uudet vuokralaiset. Se pitää ottaa laskelmissa huomioon, kuten myös uuden vuokralaisen hankkimisesta aiheutuvat kulut. Eihän se sama vuokralainen sinulla 20 vuotta ole.

Myönnän, että minulla ei ole minkäänlaista käsitystä siitä, kuinka yleistä vuokrien maksamatta jättäminen on. Vuokravakuudella toki kattaa maksamattomat vuokrat parin kuukauden ajalta, mutta saako vuokralaisen sitten heti tuon jälkeen pihalle, se voi olla ongelma.

Ja tyhjiä kuukausiakin voi vuokralaisten välissä tulla ja nekin pienentävät tuottoa.

Ehkä pitäisikin olla se kristallipallo, josta voisi tarkistaa asuntojen tulevan hintakehityksen. Mikäli hinnat nousevat sopivasti, niin muutama tyhjä kuukausi kompensoituu kyllä sitä kautta.

 

[QUOTE="Nanan";30442837]25 vuoden laina on kyllä sijoitusasuntoon mielestäni liian pitkä. Siinä ajassa ehtii taloyhtiöön tulla monenlaista kallistakin remonttia, jolloin vastike nousee, joskus reilustikin. Toista linkkiä en katsonut, mutta ainakin tuo rivari on sen ikäinen, että isot remontit on edessä. Muista huomioida siis vastikkeen mahdollinen tuplaantuminen.[/QUOTE]

Onhan se pitkä laina-aika, mutta jos homma ei nyt ihan persnettoa tuottaisi, niin mikäs pakko sitä luukkua on 25 vuotta omistaa? Jos vuokratulot kattavat korot ja vastikkeen ja vaikka osankin lyhennyksistä, jää myydessä voitolle ainakin vuokralaisten maksaman osuuden lyhennyksistä (plus tai miinus asunnon arvonmuutos).

 

Onhan se pitkä laina-aika, mutta jos homma ei nyt ihan persnettoa tuottaisi, niin mikäs pakko sitä luukkua on 25 vuotta omistaa? Jos vuokratulot kattavat korot ja vastikkeen ja vaikka osankin lyhennyksistä, jää myydessä voitolle ainakin vuokralaisten maksaman osuuden lyhennyksistä (plus tai miinus asunnon arvonmuutos).

No eihän sitä tietenkään pakko ole 25 vuotta omistaa. Sijoitusasunnoista vaan tuppaa sitä todellista tuottoa tulemaan vasta, kun se on velaton.

Mulla on muutama sijoitusasunto ollut useamman vuoden ja kyllähän niistä ihan mukavasti saa lisätuloja. Rohkeasti vaan kaupoille jos siltä tuntuu.