Asunnon myynnistä ja luovutusvoitosta

Meinasi sydän jättää muutaman lyönnin välistä kun luin verottajan lähettämän laskelman. Myytiin asunto (asumisaika alle 2v) ja verottajan laskelman mukaan luovutusvoitto-osuuteni oli yli 30 000 euroa. Todellisuudessa sitä jäi minun osuudekseni reilu 4000e lainan ja välittäjänpalkkion maksamisen jälkeen. Mutta jäi mulle vähän mysteeriksi se, että se olisi ollut tuo reilu 30 000e jos taloyhtiö olisi käsitellyt kerralla maksamamme yhtiölainaosuuden jollain toisella tapaa. Rahastoiminen ja tulouttaminen oli ne vaihtoehdot. Eli siis mistä tässä on kyse? Osaisiko joku kertoa selkokielellä mitä nuo tulouttaminen ja rahastoiminen tarkoittaa ja missä tilanteessa ja miksi mitenkin tehdään? Olin aivan siinä uskossa, että luovutusvoitto on se osuus mikä asuntolainan maksamisen jälkeen jää, mutta ei se niin yksinkertaista ollutkaan. Meinasi siis lievä paniikki iskeä. Onneksi asia selvisi parissa tunnissa parilla puhelinsoitolla, mutta tuo mitä asian taustalla oli jäi hieman ihmetyttämään.

 

Tietääkö kukaan noista??

 

A) paljonko itse maksoitte asunnosta
B) paljollako möitte asunnon

Veroa maksetaan erotuksesta B-A, asuntolainan määrällä ei ole sen kanssa mitään tekemistä.

 

... ja tietysti selvennyksenä, että A kohtaan lasketaan mukaan myös tehdyt peruskorjaukset (esim. parvekelasitus jne), välittäjän myyntipalkkiot jne. Eli ne vähentävät luonnollisesti voiton määrää.

 

Maksettiin myyntihinta noin 70 000e + yhtiölainaosuutta noin 65 000e. Joista minun osuus siis puolet. Asunto myytiin noin 10 000e voitolla josta välittäjän kulut vähennettynä jäi noi 4000e myyntivoittoa molemmille omistajille. Mutta siis verottajan laskelman mukaan myyntivoitto oli reilu 30 000e ja se oli ymmärtääkseni kytköksissä tuohon yhtiölainan maksamiseen ja sen käsittelyyn taloyhtiön kirjanpidossa. Ja tämä on se mitä ei minulle auennut. Jos se olisi ollut tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa niin minun luovutusvoittoni olisi kuulemma ollut tuo reilu 30 000e. Näin sanoi verottajan edustaja. Se oli rahastoitu joten voittoni kutistui tuohon reiluun 4000 euroon. Mutta siis mistä tässä on kyse?

 

[QUOTE="aapee";27097793]Maksettiin myyntihinta noin 70 000e + yhtiölainaosuutta noin 65 000e. Joista minun osuus siis puolet. Asunto myytiin noin 10 000e voitolla josta välittäjän kulut vähennettynä jäi noi 4000e myyntivoittoa molemmille omistajille. Mutta siis verottajan laskelman mukaan myyntivoitto oli reilu 30 000e ja se oli ymmärtääkseni kytköksissä tuohon yhtiölainan maksamiseen ja sen käsittelyyn taloyhtiön kirjanpidossa. Ja tämä on se mitä ei minulle auennut. Jos se olisi ollut tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa niin minun luovutusvoittoni olisi kuulemma ollut tuo reilu 30 000e. Näin sanoi verottajan edustaja. Se oli rahastoitu joten voittoni kutistui tuohon reiluun 4000 euroon. Mutta siis mistä tässä on kyse?[/QUOTE]

En ole oikein kartalla noista taloyhtiöiden kirjanpitokäytännöistä, mutta ymmärränkö oikein; maksoitte siis asunnosta 135ke (olitteko ensiasunnonostajia vai maksoitteko varainsiirtoveroa?), josta myyjän osuus oli 70ke ja taloyhtiön (se yhtiölaina) siis 65ke, onko ok tähän asti? Sitten myitte sen hintaan 145ke, jolloin myyntivoitoksi jää siis 10ke, josta välittäjän palkkio (2ke?) pois, joten jäljelle jää 8ke jaettuna kahdelle, eli 4ke myyntivoittoa molemmille. Veroa menee sitten ilmeisestikin 1200e molemmilta.

En ainakaan äkkiseltään saa kiinni, mitä se verovirkailija on tarkoittanut...

 

Ymmärsit juuri kuten minäkin, mutta tämä yhtiölainaosuus ja sen käsittely taloyhtiön kirjanpidossa olisikin voinut nostaa luovutusvoitto-osuuteni yli 30 000 euroon. Tämä on kohta jota en tässä yhtälössä ymmärrä. Olin aivan siinä uskossa että veronalainen voittoni ei missään tapauksessa montaa tonnia ole, mutta toisinpa olisi totisesti voinut siis olla! Onneksi selvisin säikähdyksellä. Ja kyseessä ei ensiasunto joten varainsiirtovero on maksettu jonka senkin sai vähentää myyntivoitosta. Avainsanoja oli nuo tulouttaminen taloyhtiön kirjanpidossa ja rahastoiminen..

 

Eikö kukaan??

 

[QUOTE="aapee";27098408]Eikö kukaan??[/QUOTE]

Ilmeisesti verottaja sitten on tulkinnut sen asunnon hankintahinnaksi pelkästään sen myyjän osuuden, eli sen 70ke. Mutta tässäkin tapauksessa se yhtiölaina tulee huomioida asunnon arvoa parantavaksi perusparannusmenoksi. Eli edelleenkään en ymmärrä sen verovirkailijan pointtia.

 

Ihan käsittämätön juttu. Verohallinnon sivuilla ei ainakaan ole moisesta mitään mainintaa. Ainoa vähänkään järkeenkäyvältä kuulostava vaihtoehto on, että verottaja on tulkinnut hinnaksi vain sen 70ke, niin kuin Isämies ehdottikin. Oliko yhtiölaina tuon suuruinen jo ostaessanne asunnon vai nostettiinko se myöhemmin esim. putkiremontin takia? Tosin siinäkin tapauksessa se voitaisiin vähentää perusparannusmenona.

 

Kyseessä oli uusi asunto josta teimme kaupat rakentamisen aloitusvaiheessa. Yhtiölainan maksoimme osakkeestamme pois pankkilainalla siinä vaiheessa kun olimme muuttaneet. Mulle ei siis millään aukea tuo miksi yhtiölainaosuuden käsittelyn vaikutus minun osuuteeni voitto-osuudesta. Vastaisuuden varalle vain olisi mukava ymmärtää tämäkin kiemura. Olisi siis voinut tulla aika ikävä ylläri ilmeisesti. Ainakin jos tämä virkailija tiesi mistä puhui. No asia onneksi selkisi onnellisesti minun näkökulmastani. Mutta jos jollain on tietoa tästä mistä tässä on kyse niin kiinnostaa kyllä. Googlettamalla en ole löytänyt vastausta tähän.

 

[QUOTE="aapee";27098688]Kyseessä oli uusi asunto josta teimme kaupat rakentamisen aloitusvaiheessa. Yhtiölainan maksoimme osakkeestamme pois pankkilainalla siinä vaiheessa kun olimme muuttaneet. Mulle ei siis millään aukea tuo miksi yhtiölainaosuuden käsittelyn vaikutus minun osuuteeni voitto-osuudesta. Vastaisuuden varalle vain olisi mukava ymmärtää tämäkin kiemura. Olisi siis voinut tulla aika ikävä ylläri ilmeisesti. Ainakin jos tämä virkailija tiesi mistä puhui. No asia onneksi selkisi onnellisesti minun näkökulmastani. Mutta jos jollain on tietoa tästä mistä tässä on kyse niin kiinnostaa kyllä. Googlettamalla en ole löytänyt vastausta tähän.[/QUOTE]

Hetkinen, nyt tajusin, että Kauppalehden keskustelupalstalla keskusteltiin joskus taannoin juurikin näistä tapauksista, joissa uusia asuntoja myydään asunnon arvoon nähden ihan tajuttomalla yhtiölainalla. Tarkoituksenahan on tietysti saada painettua se varsinainen myyntihinta mahdollisimman edullisen näköiseksi ja siitä yhtiölainasta maksetaan usein esim. ensimmäiset viisi vuotta pelkkiä korkoja. Mutta en valitettavasti onnistu palauttamaan mieleeni, mitä noista tarkkaan ottaen keskusteltiin... Mahdollisesti koko keskustelu ei liittynyt muuten millään tavalla tähän ap:n tilanteeseen...

 

A) Asia mainitaan Verohallinnon sivulla.

B) Se on selitetty aivan suorasanaisesti tuossa ohjeessa Verohallinto > Omaisuuden luovutusvoiton verotus

Noin, olkaapa hyvä vajakit, kun ette kerran itse mitään osaa. Kannattaisko vaan asua vuokralla, niin olis yksinkertaisempaa?

 

A) Asia mainitaan Verohallinnon sivulla.

B) Se on selitetty aivan suorasanaisesti tuossa ohjeessa Verohallinto > Omaisuuden luovutusvoiton verotus

Noin, olkaapa hyvä vajakit, kun ette kerran itse mitään osaa. Kannattaisko vaan asua vuokralla, niin olis yksinkertaisempaa?

No voi jumal...ta, missä tuolla nyt sitten sanotaan, että asunnon hankkimiskuluksi luetaan ainoastaan sen myyntihinta, eikä siis velaton hinta (johon tässä tapauksessa pitää siis lukea se yhtiölaina)?

 

No voi jumal...ta, missä tuolla nyt sitten sanotaan, että asunnon hankkimiskuluksi luetaan ainoastaan sen myyntihinta, eikä siis velaton hinta (johon tässä tapauksessa pitää siis lukea se yhtiölaina)?

Siellä puhutaan rahastoimisesta ja tulouttamisesta. Kannattais ehkä ekana opetella lukemaan ennenku alkaa päteä.

 

Asunto-osakeyhtiössä ja kiinteistöosakeyhtiössä osakkeenomistajat maksavat yhtiölle vastiketta yhtiön menojen rahoittamiseksi. Vastike voi olla hoitovastiketta tai pääomavastiketta (rahoitusvastiketta). Vastikkeen kohtelu osakkeenomistajan verotuksessa riippuu siitä, miten yhtiö käsittelee vastikkeen kirjanpidossaan. Yhtiö voi kirjanpidossaan joko tulouttaa vastikkeen tai käsitellä vastikkeen osakkaan pääomansijoituksena eli rahastoida sen.

Jos yhtiö on tulouttanut vastikkeen, vastiketta ei vähennetä luovutusvoiton verotuksessa osakkeiden hankintamenona. Vuokralle annetusta huoneistosta maksettu vastike voidaan vähentää vuokratulosta. Omaisuuden myyntiajalta ja myyntiä edeltävän korjauksen ajalta maksetun vastikkeen osalta katso kohta Voiton hankkimisesta johtuneet menot (myyntikulut).

Yhtiön rahastoima vastike lisätään osakkeenomistajan verotuksessa osakkeiden hankintamenoon ja vähennetään siten osakkeiden luovutusvoittoa laskettaessa. Rahastoitu vastike ei ole vähennyskelpoinen vuokratulosta.

 

Siellä puhutaan rahastoimisesta ja tulouttamisesta. Kannattais ehkä ekana opetella lukemaan ennenku alkaa päteä.

Mitä tekemistä yhtiölainalla on vastikkeiden kanssa (joiden yhteydessä toki ymmärrän rahastoimisen ja tulouttamisen eron suhteessa luovutusvoiton verotukseen)? Vai luitko edes sitä linkittämääsi sivua?

EDIT: Siis hoitovastikkeiden kanssa. Miksi taloyhtiö uuden asunnon kohdalla tulouttaisi rahoitusvastikkeet?

 

Mitä tekemistä yhtiölainalla on vastikkeiden kanssa (joiden yhteydessä toki ymmärrän rahastoimisen ja tulouttamisen eron suhteessa luovutusvoiton verotukseen)? Vai luitko edes sitä linkittämääsi sivua?

 

Oletko edelleen paikalla? Selitä nyt hyvä ihminen tyhmälle, miten tuo kuvio menee? Yhtiölainan osuus asunnon hankintahinnasta ei tietenkään ole verovähennyskelpoinen, mutta mitä tekemistä sillä on tämän luovutusvoittohärdellin kanssa? Ja sitäkään, että taloyhtiö voi verotuksellisista syistä rahastoida (rahoitus)vastikkeet, en saa liitettyä tähän. Uuden asunnon kohdalla myyjänähän on tietty rakennusliike, joka ilmeisesti jollain tavoin siirtää(?) lainan perustettavalle yhtiölle, joka puolestaan tarjoaa osakkaille mahdollisuuden kuitata sen lainaosuutensa heti tai sitten osana vastiketta. Mutta edelleen, mitä sitten?

Ei minulle tee tiukkaa myöntää, että en tunne taloyhtiöiden kirjanpitokäytäntöjä kovinkaan hyvin (jos luit koko ketjun, niin senhän totesin jo ensimmäisessä vastauksessani). Mutta verottajan toimintaa kuvittelin jonkin verran ymmärtäväni...

 

A) Asia mainitaan Verohallinnon sivulla.

B) Se on selitetty aivan suorasanaisesti tuossa ohjeessa Verohallinto > Omaisuuden luovutusvoiton verotus

Noin, olkaapa hyvä vajakit, kun ette kerran itse mitään osaa. Kannattaisko vaan asua vuokralla, niin olis yksinkertaisempaa?

Kiitos! Et kyllä vaikuta kovin sivistyneeltä yksilöltä..

Tämän perusteella ymmärtäisin ettei tainnut verovirkailijakaan tietää mistä puhui.

"Osakkeita rasittavan yhtiölainaosuuden kertasuoritus ennen myyntiä luetaan osakkeiden hankintamenon lisäykseksi riippumatta siitä, miten yhtiö on käsitellyt kertasuorituksen kirjanpidossaan."